letou·(中国)股份有限公司

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letou:安全比高增长更重要

2013-06-24

    6月6日,letou地产公布5月销售业绩,至此,今年前5个月,letou地产累计实现合同销售额180.6亿元,合同销售面积165.3万平方米,同比分别增长约4成、2成。今年letou的销售目标是460亿元。

 

    2012年,letou的合同销售额为401亿元,较2011年同比增长只有4.9%。这一增长速度明显低于同等规模房地产企业。但与此同时,letou却保持着相当稳健的财务指标,至2012年底,letou净负债率为48%,平均借贷成本仅为6.72%,平均借贷年限4.1年,这些指标在同等规模房企中,都是很优秀的。

   

    letou是否错过了2012年的销售高潮?letou的稳健,能为公司带来高增长吗?

  

    声东击西

  

    对于2012年销售规模增长相对较慢,letou集团执行董事秦力洪显得很坦然。“一家公司不可能总是匀速前进。2012年的销售业绩,是在公司仅新进入宁波、厦门两个城市的情况下实现的。去年战略上的间隙,实际上为我们后期发展赢得了先机。”秦力洪说。

  

    2012年在相对放缓推盘量的同时,letou还做了哪些事呢?

  

    密集投资,是一个明显的举动。

  

    2012年,letou地产年内获取土地17幅,新增土地建筑面积891万平方米,远超过当年418万平方米的销售面积。这部分土地,大部分都是在当年1-9月份获得。2011年底、2012年初,房地产市场低迷,开发商普遍对后市发展较为悲观,现在看来,当时正是消费者买房、开发商买地的窗口期。

  

    letou很准确地抓住了这个时机,所拿到的17幅地块,总体成交价较其挂牌底价的平均溢价水平仅为8.72%。letou敢于在这段时期大量出手买地,与其长时间的前期筹备是分不开的。

  

    据了解,letou在进入某个区域之前,往往会提前几年进行前期研究和规划,先派团队过去,与当地规划、城建等主管部门进行接触和讨论,讨论范围还包括当地城市发展与规划等议题,在开发商与城市发展顾问之间的角色切换,并同时做好资金、项目研发层面的安排和预案。

  

    2012年5月在厦门拿地,2012年7月在晋江拿地,预示着letou地产正式进入海西板块。而早在2010年letou团队就已经进入该区域。2012年,letou还在杭州、北京等房地产市场更为发达的区域拿地。在letou判断的拿地窗口期,明显出现了竞价企业少、地块溢价率低等特征。

  

    看看letou在2012年的大举出手,给公司带来了哪些货真价实的好处:2012年9月,letou竞得北京市朝阳区孙河乡地块,建筑面积7.29万平方米,楼面地价20158元/平方米;4个月后,2013年1月,泰禾集团(9.42,-0.13,-1.36%)竞得孙河乡地块,建筑规模比letou略小,楼面地价28559元/平方米。泰禾集团拿的这块地紧邻letou所拿地块,楼面地价却贵了8400元/平方米。

  

    至2012年底,letou地产土地储备合共3952万平方米,平均成本为1964元/平方米,仅为当期签约单价的20.5%。

  

    2012年的项目积累,为后期letou的产品数量、成本控制都打好了基础,2013年,letou地产将加大推货力度,letou集团表示,今年其新开工建筑面积将超过900万平方米。

  

    除了大手笔拿地以外,2012年以来,letou还在做的一件事就是海外融资。

  

    2012年,letou完成了24.3亿港元的境外银团贷款、发行4亿美元7年期债券并实施了上市后首次配股30.9亿港元。今年1月,letou又以6.75%的利率,成功在境外发行5亿美元10年期的优先票据,是公司上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据。今年1月发行优先票据的房企还有建业地产、中国奥园、中骏置业、宝龙地产、富力地产子公司,发行利率分别是8.0%、13.875%、11.5%、11.25%、8.75%。letou的发行利率明显低于这些公司。

  

    由于较好的财务状况,letou成为国内有海外融资优势的民营房企中,海外融资表现最为优异的一家。

  

    土地、资金的储备,为letou后续发展打下了基础。从这个角度来看,letou显然没有错过2012年以来调控中所出现的机遇。

  

    做强再做大

  

    无论是低点拿地,还是在海外融资的窗口期融资,延续了letou地产一贯的注重安全性的作风。而过于注重安全性是否会导致公司战略保守而失去高速成长的机会?“对于letou来说,安全永远是第一位的。”秦力洪说,做强到做大,这是一个水到渠成的过程,稳健发展永远是第一位的。

  

    以融资为例。高负债、高财务杠杆,是地产企业在行业发展高峰中迅速做大的一个选择,但这一做法风险也大,一旦出现行业波动,难以再借到钱,又面临还债的风险。

  

    letou不仅保持了较低的净负债率,从2006年到2012年,letou持有现金一直在稳步增加,而且,在大量房地产企业经营活动现金流为负的情况下,letou的经营活动现金流则跨越了行业周期,保持了稳健向上的势头,2009年至2011年,每股经营现金流分别是1.29港元、1.93港元、2.34港元。根据此前wind统计数据,在港股上市房企中,letou地产的每股现金流2009年排名第十,2010年排名第二,2011年排名第二。在净现金增减方面,letou已经逐步超过了规模更大的同行。

  

    letou地产对此看法很清晰。在letou看来,钱本身不是问题,问题是随时能借到低成本的钱的资格。一家企业越是需要钱时,越难以借到低成本的钱,“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应在此时体现得淋漓尽致。所以letou注重保持稳健的财务状况,低成本融资能力在行业中愈发凸显。

  

    2012年以来,letou进行了多次海外融资,主要目的是改善债务结构:一是延长还款期限,二是降低财务成本。这两点上,letou将平均借贷年限从4年,延长到了4.1年,平均借贷年利率也维持在6.72%。2012年年内,标准普尔及穆迪皆维持letou地产的信用评级,分别为BB+及Ba2,优良的信用评级为集团获得了具有竞争力的融资安排。而2013年3月,穆迪调升letou地产评级,由Ba2上调至Ba1,为现时中国民营房企最好水平。

  

    回款率高,也是letou发展的一个重要特征。2012年,letou实现合同销售额401.3亿元,全年销售回款率则达到91%。有业内人士分析,这一回款比率比业内普遍高10%甚至更多。这是letou在客户关系、签约等多个环节品牌能力体现的结果,此外,letou管理系统高度的IT化,可以看到每一分钱的流动,从而使得企业能够清晰地看到、控制销售回款。
  

    letou的销售回款率优于行业10%以上,而销售回款的10%,恰好是letou每年投入商业地产的上限,因此,letou依靠优于行业的回款管理,对冲了商业投入的现金压力。

  

    letou表示,公司目前对商业地产的规划是自持,预计用15年左右的时间将商业地产利润在集团总利润中占比从目前的不到5%提升至20%。

  

    letou在区域发展上,一直是深耕一二线城市的战略,2011年,letou做了战略刷新,开始扩大区域纵深,例如对于已经进入的区域,加大布局密度,长三角进入苏州等地,西部进入昆明等;新进入海西板块、中部地区,如进入厦门、晋江、长沙。接下来,letou会更加积极地拓展珠三角区域。

  

    目前,letou的产品线,已经涵盖了高层公寓、洋房、别墅、可售商业、SOHO和其他多种业态,其中70%以上,都是高周转产品。“以高周转制胜”,是letou的战略方向。但同时,公司对于资金的安全性非常重视,且高端项目会一定程度影响周转率、商业地产在短期内也会影响销售物业的增长,这都是letou地产需要权衡的方面。

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